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领地控股港股递表失效 债务及房产质量问题或成IPO拦路虎
时间:2020-10-14   作者:admin  点击数:

  10月12日,资本邦获悉,据港交所官网显示,10月9日,领地控股集团有限公司(简称领地控股)于4月9日递交的招股书届满六个月,已失效。建银国际为其独家保荐人。

  债台高筑,净利率不断下降

  据悉,在2017年,领地控股曾经设定了2018年实现300亿元、2019年千亿元的销售目标。

  在“大跃进”式的扩张战略下,领地控股的物业开发规模持续扩张。

  招股书显示,2017-2019年,仅三年时间,开发中物业规模扩大了4.4倍。开发中物业规模由2017年的人民币(下同)63.16亿元大幅增加至2018年的169.86亿元,再增至2019年的279.84亿元。

  开发规模持续扩张需要庞大的资金支持,为此领地控股不惜大肆向银行等金融机构举债。

  另据招股书显示,2017-2019年,领地控股的未偿还银行及其他借款分别为人民币35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元,净资产负债比率大幅上升,分别为60%、110%和140%。

  截至2019年末,领地控股应于一年内偿还的负债规模为人民币57.63亿元,而年末公司账面现金只有13.82亿元,该公司存在较大的偿债压力。

  (图表来源:领地控股招股书)

  “大跃进”式的扩张并未给予领地控股光辉灿烂的明天,而是不断增加的融资成本以及恶化的净利率。

  根据观点指数数据,领地集团在2020年1-7月实现销售额人民币185.7亿元,与千亿目标仍有较大差距。

  此外,出于对资金的迫切需求,近几年领地控股的融资成本也在不断上升。2017年至2019年,公司借款的平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。据媒体报道,2019年千亿房企的平均融资利率为6.52%,其中万科、华润、保利、招商、金茂的加权平均融资利率更是在4%之下。可见,相对于千亿房企而言,领地控股的融资成本偏高了不少。

  融资成本的抬升侵蚀了净利率。

  在2017-2019年,领地控股的收益分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元,年内利润分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元。虽然业绩在震荡起伏中略微增加,但是净利率水平却在不断下降。2017年至2019年,领地集团净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%,呈逐年下降态势。根据亿翰智库数据,2019年我国房企平均净利润率为16.39%,领地集团8.9%净利率远远低于行业均值。

  值得注意的是,领地控股经营活动现金流已经连续三年为负。2017-2019年,其经营活动现金流出净额分别为人民币1.86亿元、42.88亿元及31.12亿元。

  (图表来源:领地控股招股书)

  过分追求快速扩张,房产项目质量问题频发

  领地控股近几年来发展规模上去了,但是伴随着快速扩张,房产项目质量却因此下降了,这导致质量投诉事件频发。

  在今年6月至8月,多起涉及领地集团房产质量问题的维权事件曝出。

  据人民网领导留言板信息显示:今年8月份,领地集团旗下多个项目因房屋质量问题、涉嫌虚假宣传等遭到业主维权投诉,涉及成都新津区领地天府兰台、乐山市领地天屿楼盘、眉山领地凯旋府等项目。

  8月3日,有网友发布关于新津区领地天府兰台一期的相关投诉。投诉信息显示,前期由于开发商未合理安排施工,造成进度滞后。2020年初开发商为赶工期,施工单位粗暴施工,导致目前出现一系列的安全和质量问题,众多业主因对房屋质量存在异议,拒绝收房并要求整改。截至目前,部分房屋至今未达到交付标准。

  此外,在8月2日,有网友投诉四川乐山市领地天屿楼盘,主要涉及宣传园林入户情况与合同不符、顶层出现多条裂口等质量问题。

  而对于网友投诉凯旋府小区电梯下坠、晃动,房屋质量、绿化、规划、容积率、涉嫌虚假宣传问题等情况,早在2020年6月16日,东坡区市场监督管理局大石桥市场监管所就已经进行了现场查看,眉山领地房地产开发有限公司自行就相应投诉进行整改。

  仅仅三个月时间,领地控股就涉及多起房产项目质量问题。这些负面新闻报道一方面有辱企业形象,另一方面也对目前正在上市的进程蒙上了阴影。

  债台高筑,净利率不断下降、扩张失速,房产项目质量问题频发等问题困扰着领地控股,“负伤累累”的领地控股何时能实现凤凰涅槃,最终成功上市只能留待时间检验了。

(文章来源:资本邦)

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